自宅まで担保に取られた?!そんな時どうする??

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連帯保証人になっている+自宅も担保に入っている

これはどういった状況で起こり得ることかと言うと、長年地域の金融機関…例えば信用金庫や農協などから融資を受けてきたような業歴の長い地方の中小企業によくあることです。

連帯保証人の収入が少なく、さらに地方では坪単価も高くないので、金融機関は何とか連帯保証人の持っている土地を集めて信用補完をしよう…ということで連帯保証人の自宅も担保にした…という場合にこうしたことが起こるのです。

主債務者が問題なく借入金を返済できていれば、こうしたことになっていても借入金が返済されれば何もトラブルにはなりません。しかし、万が一、主債務者が返済能力を失うと、連帯保証人は一気に自宅を取られる危険が出てきます。

では、現在の連帯保証契約で自宅が担保に取られている人はどんなことをして自衛をすれば良いのでしょうか?

担保に入れている土地の「本当の価値」を調べておくこと!

自宅が担保に入っている連帯保証人がまずしなければならないのは、その土地の「真実の資産価値」を調べておくことです。

これは固定資産税から算出される価値ではなく、実際にその土地が「現状」でどのくらいで売れそうかと言う「実勢価値」を知っておくということです。これを把握しておくと、もし競売にかけられるような事態に陥りそうな場合に物事をより有利に進めることができるからです。

担保に入れている土地には「抵当権」というものが付きますよね。

1つの土地について、抵当権というのは複数かけることができるので、連帯保証の抵当権に入っている土地も、実際にはいくつかの抵当権がついていることは珍しくありません。

例えば、あなたが連帯保証の抵当に取られた自宅の土地は、そもそも住宅ローンを組むときに住宅ローンを組んだ金融機関の抵当に入っていると思います。

このとき、住宅ローンを組んだ金融機関は、土地の抵当権について「1番」という順位をつけているはずです。その後、あなたが誰かの連帯保証人になって、自宅の土地を担保に入れたとするとその抵当権には2番という順位がつけられます。

この抵当権の順位と、土地の実勢価格というが、自宅を担保に取られている場合は重要になってくるのです。

抵当順位のおかげで自宅は担保に取られない?

上の項で抵当権の順位の話を少ししましたが、もしあなたの住んでいる土地の実勢価格が2000万円だったとします。そして、1番抵当権をもつ住宅ローンを組んだ金融機関へのローンの返済額が2000万円残っているとしましょう。

さらに、2番抵当権をもつ金融機関への保証債務が5000万円だったとしますよね。この場合は、2番抵当権をもつ金融機関にあなたの自宅が担保として取られることはほぼないのです。なぜなら、抵当権の順位で言うと、その土地を売ったとしても、先ず債務が返済されるのはローンを組んだ金融機関へだからです。

2000万円で自宅が売れて、それをローンを組んだ金融機関にまるっと返すと連帯保証債務の返済先である金融機関へはほぼ返済がなされません。

こうなると、この2番抵当権をもつ金融機関が先走ってあなたの自宅を競売にかけても裁判所から取り下げを進められることになるのがオチなのです。(だって骨折り損のくたびれ儲けって感じですからね)

しかし、もし連帯保証債務のある金融機関があなたの自宅の抵当権順位1番の場合は競売にかけられることももちろんあります。それに、2番抵当権だったとしても、売れば1億の価値がある…というような自宅土地の場合は1番抵当権の金融機関とも相談して、あなたの土地を競売にかけるように動いてくることもないとはいえません。

自宅が競売にかけられる危険が高い時は?

抵当順位や実勢価値から考えても、自宅土地が競売にかえられる可能性が高いという時は「手放した方がイイか?それとも守った方がイイか?」ということを熟考して舵を切らなければ

なりません。やはり守りたい!ということであるなら、守り方を考える必要があります。守り方には「保証債務を分割で払うことで守るか、一旦は事情をよく知る人に任意売却して将来買い戻す…」と言った方法が考えられます。

他には個人再生法などの法律手続きをとることで守れる場合もあります。これは自分の考え方や状況を鑑みてベストな道を選ぶのが重要です。

また、こうした「守る方向」で考えたい時は、ベストな道を探るのにははっきり言って素人では太刀打ちできないことがたくさんでてきます。そのために、本気で土地家屋を守りたいなら、法律・不動産・金融にすこぶる強い弁護士や不動産業者、金融機関対策にめっぽう強いコンサルタントなどに全てさらけ出して相談する覚悟が必要でしょう。

腹を括ったうえで、入念に情報収集をすることがあなたが守りたいものを守れる唯一の方法となるのです。

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